Как выбрать застройщика?

На что ориентироваться при выборе девелопера и какой вариант приобретения наиболее безопасный? На какие документы стоит обратить внимание?

blog-post image

Сайт застройщика

Первым источником информации является сайт застройщика. На нём должны быть размещены документы о новостройке и о самой компании, информация о строящихся и реализованных проектов. Большим плюсом является наличие фото- или видео-отчётов со стройки. Строящийся дом должен ежемесячно прирастать на 2-4 этажа, в зависимости от типа дома.

Обязательные учредительные документы:

- свидетельство о регистрации;

- свидетельство о постановке на налоговый учет;

- выписка из ЕГРЮЛ;

- устав;

Обычно эти документы можно найти на сайте застройщика. Без них не может работать ни одна компания.

При выборе строящегося объекта особое внимание нужно обратить на то, сколько застройщик работает на рынке недвижимости, не является ли он однодневным.

Выясните, сколько у него успешно построенных объектов недвижимости, имелись ли по ним задержки в сроках сдачи.

В интернете легко найти отзывы о застройщиках.

Обратите внимание внимание на то, не последний ли это у застройщика объект, строятся ли ещё с более поздними сроками сдачи.

Также стоит проверить дату регистрации застройщика на сайте налоговой службы.

Документы о новостройке

Основные документы новостройки — проектная декларация и разрешение на строительство.

Без разрешения на строительство застройщики не могут строить дома, его выдает администрация района. Государство проверяет застройщика еще до начала строительства, таким образом защищая будущих жильцов от приобретения несуществующего жилья

Проектную декларацию составляет сам девелопер. Она содержит сведения для будущих жильцов: сроки строительства, описание новостройки, риски и др.

Ещё застройщик должен иметь право собственности на участок или договор аренды

Как вернуть налог при покупке квартиры?

О финансировании

На строительство дома нужно много денег.

Средний бюджет на постройку в Москве - 3 000 000 000 рублей. Эти деньги берутся из двух источников: от банка и от покупателей.

Девелоперы берут в банке кредит на строительство дома, это называется проектным финансированием. Лучше покупать квартиру у застройщиков, которые получили финансирование надежного банка. Аккредитация объекта в банке — это достаточно серьезная проверка финансовой состоятельности застройщика, поэтому наличие в проекте нескольких, тем более крупных банков, свидетельствует о хорошем качестве объекта. Банк уже проанализировал риски, связанные с постройкой.

Информацию проектном финансировании также можно найти в проектной декларации.

Сроки строительства

Срок строительства зависит от технологии, по которой возводится дом. Панельные дома строят за 7-10 месяцев. Монолитные дома возводятся 1-2 года. Дольше всех строятся кирпичные дома — 2-3 года.

Также застройщик делает поправку на климат. В холодных регионах дома возводятся дольше, потому что в морозы нельзя, например, заливать котлован. Сроки тоже указываются в проектной декларации. Когда застройщик рассчитывает срок строительства он добавляет запас в один год на всякий случай, например, на смену подрядчика или холодную зиму.

Фото со стройки

Нужно обратить внимание на сам объект строительства. Попросите, чтобы застройщик предоставил информацию о темпах строительства. Посетите сами объект и посмотреть на него со стороны. Сравните цены нескольких застройщиков, цена на квартиру не должна быть сильно занижена, ведь никакая преуспевающая компания не станет за бесценок продавать недвижимость.

На своём сайте некоторые застройщики публикуют регулярные фото- или видео отчеты. Таким образом покупатели могут оценить прогресс строительства.

Договор долевого участия

Самый безопасный способ купить квартиру в новостройке — заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он заключается между вами и застройщиком. В нём обязательно должны быть указаны:

- адрес дома, этаж и номер квартиры;

- площадь квартиры, планировка, высота потолков;

- кадастровый номер участка, на котором возводится дом;

- дата сдачи новостройки;

Этот договор защитит вас от задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. Например, если в договоре речь шла о 73 квадратных метрах, а вам сдали квартиру площадью 71 кв. м, вы можете потребовать выплату, а на вырученные деньги постелить полы.

Также в договоре указывается гарантийный срок, в течение которого девелопер несет ответственность за переданную квартиру. В рамках гарантии застройщик либо устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию. Сюда также относятся: трубопровод, вентиляция и отопление.

Покажите договор знакомому юристу, оцените риски. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком и внесите изменения.

Договор страхования на новостройку

По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Вам при подписании ДДУ застройщик обязан показать договор страхования строительства. Посмотрите, с какой страховой компанией работает застройщик. Если её нету в списке страховщиков Центробанка, то застройщик не имеет права заключать с вами договор.

Одним из важнейших факторов в настоящее время является наличие страхования ответственности застройщика

Покажите документы знакомому юристу.

В строительстве могут быть случаи, когда под конкретную новостройку крупный застройщик создает новое юридическое лицо. Таким образом он стремится снизить уровень своей ответственности и репутационных рисков на случай заморозки проекта или других осложнений. При этом сам жилой комплекс рекламируется под одним известным "брендом", но в проектных декларациях значатся разные компании.

Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10 000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно. Надежнее будет заключить договор напрямую с застройщиком.

Если у вас есть знакомые, которые уже купили квартиру у того застройщика, который приглянулся вам, их мнению можно верить. При личном контакте можно получить дополнительную информацию о том, по какой схеме совершалась покупка.

Выводы:

- Изучите учредительные документы застройщика, разрешение на строительство и проектную декларацию. Обратите внимание на дату регистрации компании

- Обратите внимание на пункты о финансовых рисках в проектной декларации, а также о сроках строительства и описание новостройки.

- Ищите застройщика застройщика, который получил проектное финансирование надежного банка.

- Найдите фото или видео отчеты со стройки.

- В офисе застройщика посмотрите на оригиналы всех документов и договора страхования. Попросите ксерокопии, заберите домой и еще раз подробно изучите.

- Покажите ДДУ стороннему юристу. Если условия вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это нормально.

- Посмотрите, в каком виде новостройки, которые застройщик построил в прошлом году. Поищите в интернете отзывы о застройщике, но остерегайтесь «проплаченных» отзывов.

- Прислушайтесь к рекомендациям знакомых или друзей, которые недавно приобретали жилье в новостройке